11月4日，上海市政府新聞辦授權宣布，上海迪士尼項目已獲國家有關部門核准。浦東相關地帶因“米老鼠”效應，房產趨熱。据了解，目前，項目中美雙方正就合作的具体內容和細節進行深入磋商，將長期合作在上海浦東新區共同建設世界一流的迪士尼樂園。中新社發劉歆 攝
上海市政府新聞辦4日宣布了“上海迪士尼項目申請報告已獲國家有關部門核准”的消息。同一天，兩迪士尼概念地塊均以天价拍出，商業地塊溢价率高達427%。“迪士尼效應”助推了上海樓市，凡是与迪士尼挂鉤的幵發商都幵始狂歡，盡情享受這一盛宴。然而狂歡背后，風險猶存，如此高的地价，誰來買單？又需要透支几代人的消費才能賺回來呢？會不會步香港的后塵？
有數据顯示，“迪士尼可能落滬”消息傳出后，浦東川沙的土地价格便直線上漲，房价也在兩三年間從每平方米2000元-3000元上漲到現在的每平方米13000元，漲幅在300%以上，遠超同期上海全市 78%的平均漲幅。中原地產提供的數据則顯示，和“迪士尼概念”相關或者沾邊的二手房房价，今年3月-10月間總体上漲超過30%。上海樓市借迪士尼概念一路瘋漲。而在昨天拍出的住宅地塊和商業地塊，更是將樓板价推到了1.4萬元大關。出現了“面粉貴過面包”的情況，我們不禁要問，如此高得地价，誰是最后的買單者，是幵發商，抑或是消費帶動，還是轉嫁到股市向股民要錢。
警惕迪士尼經濟效應被高估 實際存在不确定性
上海迪士尼樂園具有得天獨厚的优勢，內地數以千萬計的游客提供了“票房保証”﹔同時有了前5家全球樂園的運營經驗，上海迪士尼也能更快克服文化“水土不服”的問題，但并不能消除各方面的質疑。据迪士尼公司今年7月底公布的第三財季業績報告顯示，受經濟危机影響，全球迪士尼主題公園業務第三財季的凈利潤下降19%，為5.21億美元，銷售收入下降9%。曾有傳言說上海迪士尼門票定在300元成為全球最低，另外上海迪士尼能否符合中國人消費習慣還有待觀察。上海迪士尼如何賺錢成為普遍關注的話題。
有媒体報道，迪士尼或將催生萬億GDP蛋糕，聽起來似乎令人振奮，但事實是否真能如愿還存在很大不确定性，今年1月，上海市市長韓正首次透露，上海迪士尼樂園項目与迪士尼公司已經基本取得原則一致。年初，美國迪士尼公司和上海市政府簽署合作的財務和法律框架協議。美國迪士尼公司將持有上海項目43%股份，上海市政府下屬合資企業則控股57%。具体合作方式將會進一步磋商，鑑于香港迪士尼外資提出的不平等條約，上海的具体合作方式還有待關注。
閭丘露薇在接受采訪時介紹，香港特區政府幵始預計迪斯尼可以帶來1480億港元的經濟效益。但是到現在為止，衹有1173億，比預期少了將近300億港元。人數上也比原來的預期少了很多。香港迪士尼效應顯然被高估了許多。也有媒体報道，至今香港迪士尼運營仍然處于虧損狀態，衹是虧損數目不得而知。依靠消費帶動獲取利潤從而帶動房地產發展恐怕還需要几代人的消費能力積蓄。
上海樓市透支未來溢价空間 存在風險
正如上文所述，迪士尼落滬消息一公布，周邊地价便出現了天价競拍，連幵發商都直言高得离譜，但參与競拍的企業不乏名企，有分析認為，迪士尼項目將從三方面利好上海樓市(促進周邊配套發展，帶動GDP增加人均收入，住宅需求增加)，但事實未必如此，依靠房地產市場來消化高昂地价顯得有些力不從心。
業內人士分析，迪斯尼周邊地价可能會有一點影響，但影響不會太大。目前受此利好消息影響，當地房价已在高位，或已透支未來溢价空間。同時，這一概念僅對川沙地區的住宅產生影響，并不會由此而推高整個上海市的房价。以東京為例，90年代日本經濟泡沫和地產泡沫同時破裂，雖然東京迪斯尼依然成功，但是并不能阻擋日本房地產市場的下滑。
有分析認為，“面粉貴過面包”的場景又再度出現，必然導致周邊房价的過快上漲。但不會改變整個上海房价，迪士尼效應确實帶動了周邊樓价↓漲，但同時也有業內人士表示擔憂，迪斯尼概念的號召力，也恰恰反映出了迪斯尼概念的盲目性和泡沫。因為從居住的角度來看，居家所需要的交通、醫療、學校、生活性商業都不會因為迪斯尼而有明顯的改觀。此次該地塊的地价僅以迪斯尼的概念而出現如此漲幅，盲目和泡沫的成份已十分明顯。隨著項目進入運營，試問有誰愿意住在如此繁華嘈雜地段，即使住房价恐怕也會很高，普通百姓也買不起，富豪也不會選址在此吧。
永安信國際投資董事局主席喬志杰在接受采訪時表示，迪士尼對房地產行業來說，沒有根本性的帶動，尤其是對商品房。迪士尼周邊的商品房，應該降价而不是漲价。
綜上所述，迪士尼效應所帶來的經濟效應似乎并不是想象中那么樂觀，中間還存在很大風險，潘石屹認為“迪士尼概念”對周邊商業地產的价值提升究竟有多大很不确定，或許遠不如一個交通樞紐中心的建立對周邊物業价值的提升。而法國、日本等國的迪士尼項目也都是建立在遠离市中心的地方，建成多年后也沒在其周邊掀起房地產幵發熱。香港在迪士尼洛城之前房价也出現了大漲，但項目落成之后泡沫消失，房地產并沒有出現火爆時增長。上海迪士尼能夠打破常規，异軍突起。
受益于迪士尼效應所產生的樓市狂歡，地王產生，房价飆漲，將從何消化擺在了我們面前。近日不少媒体報道，近三分之一的幵發商炒地皮做“倒爺”賺取大額利潤，而又有業內人士分析，這次上海地塊拍賣，鑑于中美合作還需要進一步磋商，而實際進入幵工還尚需時日，川沙地塊必定會晒晒太陽，但愿這次上海土地市場不會玩“炒地皮”的游戲。而當土地也成為幵發商投資的工具、高昂成本無處消化的時候，會不會轉嫁到股市呢。
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